'To be or not to be'
I.W.M. DUIJVESTEIJN
Bestaande bron van inkomsten of realisatie nieuwe brondat is fiscaal de
cruciale vraag wanneer een pand behorende tot hetprivé-verm.ogen
ingrijpend wordt gerestaureerd.
Voor bezitters van een monument een profijtelijke casus.
De feiten
Beslissing vooraf door het Bureau
Belastingdienst Monumentenpanden
Beoordeling door het hof:
23
Het hof Leeuwarden kreeg de
volgende zaak ter beoordeling voorge
legd. Belanghebbende kocht een in
vervallen staat verkerende boerderij
(Rijksmonument) van het type
'Oldambster' met een inhoud van ca.
3.600 m3, met een vrijstaande stenen
bijschuur en 8.820 m2 grond voor fl.
50.100. De boerderij werd na voor
ca. 0,8 mio te zijn gerestaureerd als
eigen woning door belanghebbende
in gebruik genomen.
Laatstgenoemde claimde ter zake op
grond van artikel 42 a zevende lid wet
IB'64 een bedrag van fl. 436.450 aan
aftrekbare onderhoudskosten, vóór
verrekening van aan deze kosten toe
te rekenen (te) ontvangen subsidies.
Voor een goed begrip memoreer ik
hier de vorenbedoelde faciliteit
volgens artikel 42a wet IB'64, voor
eigenaren van woningen in gebruik
als eigen woning, met de status van
Rijksmonument. Dezen kunnen als
enige eigenaar zelfbewoner naast
financieringskosten eveneens de
vaste lasten en de onderhoudskosten
in aftrek opvoeren, voor zover deze de
aan het netto huurwaardeforfait gere
lateerde drempel overschrijden.
De restauratie behelsde o.a. de sloop
van de bijschuur, welke enige jaren
voor de overdracht grotendeels
verwoest was door een omgewaaide
boom.
Zowel voor als na de restauratie kende
het pand een woon- en een schuurge-
deelte, waarvan de oppervlakten op de
begane grond gelijk zijn gebleven. Op
de lege zolderruimte boven het woon
gedeelte zijn vijf slaapkamers met een
tweede badkamer en een toilet
gebouwd.
Van de buitenmuren is 38% vervan
gen, terwijl de volledige dakbedekking
(pannen) werd afgenomen ten einde
enkele onderdelen van de kapkonstruk-
tie te kunnen repareren c.q. herstellen.
Slechts een bescheiden deel (ca. 12%)
van de pannen werd vervangen.
Bestaande leidingen (g.w.e.) zijn
vervangen en het woondeel is voorzien
van een cv-installatie.
Op de begane grond worden de keuken,
badkamer en toilet vervangen en
wijzigt de indeling in beperkte mate.
Door belanghebbende werd vooraf
gaande aan de restauratie een beslis
sing gevraagd aan BBM. De beslissing
luidde dat de aftrekbare onderhouds
kosten nihil bedroegen. De inspecteur
stelde dat er in casu geen sprake kon
zijn van enige aftrek omdat:
1het pand aan de vooravond van de
restauratie reeds geen bron van
inkomen meer was;
2het pand door de aan de restauratie
voorafgaande sloopwerkzaamheden
als bron van inkomen teniet is
gegaan;
3het pand door de restauratie zo
wezenlijk is veranderd dat naar
inrichting, aard/funktie of omvang
een woning tot stand is gebracht
die voorheen niet bestond;
4. in het geval de voorafgaande drie
stellingen mochten falen, de in het
onderwerpelijke jaar aftrekbare
onderhoudskosten nihil bedragen
gelet op de in het jaar ontvangen
dan wel toegezegde subsidies.
Deze fiscale nihil-beslissing vooraf had
overigens als konsequentie - gegeven
het feit dat het hier ging om een pand
dat volledig in gebruik is als eigen
woning - dat ter zake van de in het
kader van de BBRM-regeling gevraagde
subsidie resulteerde in een 60% subsi
die a fonds perdu. Dat wil zeggen een
subsidie van 60% van de vastgestelde
subsidiabele kosten, in plaats van de
gebruikelijke 30% subsidie en een gelijk
bedrag als restauratie-hypotheek (een
lening bij het Nationaal Restauratie
Fonds met een rente van 5 onder de
marktrente).
Deze subsidie-faciliteit eenmaal vast
gesteld zijnde wijzigt niet meer, ook
niet wanneer achteraf blijkt dat toch
fiscale aftrek wordt genoten terzake
van de restauratie.
1De boerderij kwalificeert ondanks
aanzienlijk achterstallig onderhoud
als bron van inkomen aan de voor
avond van de restauratie, op grond
van het feit dat het tot aan de over
dracht toe steeds normaal bewoond
is geweest.
Het pand beantwoordde kennelijk
dus nog aan het doel waarvoor het
gesticht was.
2. Inspecteur's tweede stelling dat de
verrichte sloopwerkzaamheden
ertoe zouden hebben geleid dat het
pand als bron verloren is gegaan
verwerpt het hof eveneens.
Tijdelijke onbewoonbaarheid van
een woning als gevolg van onder-
houds- dan wel andere werkzaam
heden acht het hof op zichzelf
onvoldoende om het pand het
karakter van inkomstenbron te
ontnemen. Van dit laatste zou wel
sprake zijn als het pand (vrijwel) met
de grond gelijk zou zijn gemaakt en
vervangen door een nieuwe opstal.
In casu blijft voldoende van het
pand c.q. het kale casco staan. De
afbraak van de stenen bijschuur
miste volgens het hof in dit verband
betekenis.
3De cruciale vraag in deze procedure
was of de restauratie dusdanig
ingrijpend was dat deze resulteerde
in de realisatie van een nieuwe bron
van inkomsten m.a.w. of er sprake
was van een radicale vernieuwing
dan wel van het restaureren van een
bestaand pand.
Op grond van de volgende overwe
gingen konkludeerde het hof dat
sprake was van de laatstgenoemde
situatie.
Een vergelijking van aard, voorko
men en indeling van het pand vóór
en na de restauratie, brengt het hof
tot het oordeel dat noch uitwendig
noch inwendig er zoveel veranderd
is dat moet worden gesproken van
een radicale vernieuwing resulterend
in een nieuwe onroerende zaak.
De kern van het betoog van het hof
betreft de kern van de onroerende
zaak te weten het casco. Aangezien
er van het casco niet te veel wordt
gesloopt en er van het casco in- en
uitwendig door de restauratie niet te
veel verandert, is er geen sprake van
een radicale vernieuwing. De sloop
van de bijschuur, de invulling die
aan de zolder werd gegeven, de
vervanging van gas-, water- en elec-
triciteitsleidingen en de keuken en
badkamer, waren dan okniet
voldoende om de restauratie te
kwalificeren als een radicale
vernieuwing.
nb. Opgemerkt zij dat de subsidie
gever (BRMM-regeling) zich even
eens beperkt tot het wezen van het
monument, te weten het casco
(herstel).
4. Voor wat de hoogte van de aftrek
bare onderhoudskosten betreft kiest
het hof voor de versie van de inspec
teur, daarmee voorbijgaande aan de
