(I
I»
Kantoorge-
I wooneenheden,
bouwen I
66
k. Stedebouwkundig: de straten zijn te smal,
waar moeten de auto's blijven? Kaalslag en
herverkaveling is het enige antwoord.
Ook hier geldt: de tijden veranderen en blij
ven dat doen. Het levensbeeld van 1983 is
ook geen wet van Meden en Perzen voor
1990. Er gebeurt zelfs heel wat op het gebied
van 'wonen'. Veel, dat weer tendeert naar
een meer aardse, 'kleinschalige' leefstijl,
waarbij autogebruik vermindert en de locale
activiteiten in werkplaatsen, gemeenschap
pelijke tuinen, de 'buurt', een belangrijker
plaats innemen. Eerdergenoemde voorbeel
den van 19de eeuwse arbeiderswijken die, na
aanvankelijke verpaupering, weer geheel op
gebloeid zijn bewijzen dit. Natuurlijk, soms
kan het fijn zijn om ruimte te scheppen voor
een kinderspeelplaats, wat bomen, of ge
woon ruimte, lucht, in een dicht opeenge
pakte buurt en daarvoor iets te slopen. Soms
kan het beter zijn de met achter-aanbouwen
dichtgeslibde binnenterreinen (gedeeltelijk)
op te schonen. Maar hele buurten kaal slaan,
nou nee.niet nodig.
THEORIE IN DE PRAKTIJK
Na het lezen van hierbovenstaand pleidooi
vóór behoud, of liever gezegd ontzenuwen
van de geijkte argumenten vóór sloop, zal
men - zelfs de verstokte 'sloper' - hopelijk
zeggen: accoord, behouden! Maar direct
daarna terecht vragen Hoe? Wat doen met
die gebouwen? Hierover is in het algemeen
weinig te zeggen, behalve dat er altijd wel
een oplossing te vinden is; elk gebouw heeft
zijn eigen mogelijkheden, biedt in zijn (ste-
debouwkundige/sociale) context ruimte voor
slechts bepaalde bestemmingen, stelt ons
voor specifieke bouwtechnische problemen.
Maar er is een oplossing te vinden, als men
maar wil.
Stel dat een gebouw met sloop bedreigd
wordt, en dit voornamelijk vanwege plan- of
bouwtechnische redenen, dan zijn ruwweg
de mogelijkheden:
- Bij gelijkblijvende bestemming. Revalida
tie, een strategische en eenvoudige vorm van
restaureren/opknappen van het huis/gebouw
De Steeg (gemeente Rhenen), villa 'Kastenjeoord'.
Deze zal, samen met de naastgelegen villa
'Avondrood', naar alle waarschijnlijkheid
verbouwd worden tot in totaal 20 zelfstandige
tweepersoons wooneenheden (huren van
230,- kale huur.
ter opheffing van deze gebreken. Alleen
waar puur noodzakelijk, worden de manke
menten verholpen, zonder onnodige ver
fraaiingen of stijlveranderingen (modernise
ring). Wél technisch veiligstellen van het
casco voor de komende 50 jaar; thermische
en acoestische isolatie meestal inbegrepen.
Kosten; tussen 50,- en 350,-/m3, all-in,
afhankelijk van het soort gebouw en de ge
breken. Behandeling van een monument is
bij revalidatie niet principieel anders dan een
gewoon gebouw. De praktijk leert dat er
meestal wel fondsen te vinden zijn om deze
revalidatie onder 'sloopdreiging' te bekosti
gen (particulieren, rijksgelden uit hoofde van
woningverbetering, monumentenzorg, werk-
gelegenheidsfondsen). Revalidatie is sowie
so goedkoper dan sloop-nieuwbouw, aange
zien de goedkoopste vorm van nieuwbouw al
rond de 400,-/m3 all-in kost. Daarbovenop
komen nog sloopkosten, grondkosten, rente
verliezen over braakliggen, tijdelijke huis
vesting van bewoners, extra infra-structurele
kosten in verband met gewijzigde situatie,
vertragingên ten gevolge van actiegroepen
enzovoort. Bovendien worden bij nieuw
bouw de plankosten hoger, omdat vaak ver
schillende ontwerpen gemaakt moeten
worden.
- Bij gewijzigde bestemming zijn de kosten
meestal hoger dan bij gelijkblijvende, omdat
er meer verbouwd en aangepast moet wor
den. Overigens kan bij gelijkblijvende be
stemming óók een grote dosis verandering
noodzakelijk zijn in verband met gewijzigde
behoeftes, die overigens na korte tijd wéér,
en wel cyclisch, kunnen veranderen. Pas het
gebouw dus niet te voortvarend aan! Bij min
of meer aanzienlijk verbouwen zullen de
kosten daarvoor bij revalidatie tussen de
150,r en 400,-/m3 liggen.
Men kan denken aan de volgende wisse
lingen:
Kerk—>woningen
Gevangenis—jongerencentrum
Grote woon
huizen
.Winkelpanden I kleme (woningwet-)
Kleine fabrieks- woningen
m of groepswoningen
gebouwen r
Schoolgebou
wen1, seminaries
Kazernes, kloos
ters
Kantongerechtsgebouw—kantoorcomplex
Kasteel—>restaurant
Schoolgebouw—^expositieruimte
Stationsgebouw—»tandartspraktijk
enzovoort
VOORBEELDEN
Van al dit soort wisselingen bestaan recente
voorbeelden. Een bijzonder rekbare en veel
toepasbare oplossing voor veel oude gebou
wen is de eerdergenoemde aanpassing tot
zogenaamde Van Dam-eenheden, via een
Rijksregeling gesubsidieerde woon-eenhe-
den voor 1- en 2-persoons-huishoudens, zo
wel in de nieuw- als in de verbouwsfeer
naaci
(SI IS
n sss
Sas SM
I3BM"
m rel
Nll lil
n in
ïlNJ? V_l
IIII I
ïit
ii ii
mm
lïiTir
in ll
lil lil
Druten, het voormalige hoofdgebouw van de
inrichting 'Boldershof' (rechtervleugel,
achtergevel). Dit zal hoogstwaarschijnlijk
verbouwd worden tot 64 wooneenheden van
verschillende grootte en een regionaal museum in
het middelgedeelte (kapel) en het souterrain.
(woningwet- en premiesfeer). Het voordeel
bij deze wooneenheden is dat de Model
Bouwverordening op een aantal punten niet
strikt gehanteerd hoeft te worden, en uitge
gaan kan worden van 'ruimteprogramma's'
in het zogenaamde 'Witte Boekje', speciaal
voor deze Van Dam-eenheden opgezet. Zo is
bijvoorbeeld de aanwezigheid van een privé-
buitenruimte (tuin of balkon) bij een woon-
eenheid verplicht, hetgeen bij de ombouw
van grotere oude gebouwencomplexen een
uitkomst is, waar het aanbrengen van bal
kons tot onoverkomelijke problemen zou
leiden.
Een aparte categorie vormt de zogenaamde
groepswoning, waar gemeenschappelijk ge
bruik gemaakt wordt van keuken, natte ruim
tes, zitkamer, en dergelijke. Voor die 'doel
groep' behoeven grote oude woonhuizen
(patriciërshuizen, pastorieën) vaak nauwe
lijks verbouwd te worden, een zeer goede
bestemming voor dit soort panden dus. De
maximaal mogelijke stichtingskosten voor
Van Dam-eenheden bedragen tussen de
350,- en 500,-/m3, afhankelijk van de
soort (van groepswoning tot geheel onafhan
kelijke 1-, 2- of 3-persoonseenheden), waar
bij dit in een huur resulteert van 4 a 4'/)% van
het geïnvesteerde kapitaal (meestal tussen de
45.000,- en 90.000,- per eenheid). Neemt
men voor de verwerving een bedrag aan van
zo'n 50,- tot 75,- per m3, hetgeen bij
grotere oude gebouwen normaal is, dan volgt
meteen het bedrag dat voor verbouwen/reva
lideren ter beschikking staat: tussen de
275,- en 450,- per m3, dit uiteraard all-
in, dat wil zeggen inclusief aansluitkosten,
honoraria enzovoort. Dit blijkt meestal haal
baar.
Voorwaarde voor de realisering is dat een
zogenaamde toegelaten instelling (woning-
