5
de fiscale mogelijkheden
116
Onderstaand artikel zal U zeker
helpen een inzicht te krijgen in de
fiscale aspecten van een restauratie,
waarbij voorop wordt gesteld, dat
voor een gericht advies de hulp van
een belastingdeskundige dient te
worden ingeroepen.
Bij de fiscale behandeling van de
restauratiekosten dient allereerst
onderscheid te worden gemaakt tussen
panden behorende tot een
privé-vermogen en panden behorende
tot een ondernemingsvermogen.
Wanneer een pand niet naar de aard
reeds tot hetzij het privé-, hetzij het
ondernemingsvermogen gerekend
dient te worden, dan is binnen de
grenzen der redelijkheid een zekere
keuze mogelijk, wanneer een pand
zowel woonruimte als beroeps- of
bedrijfsruimten omvat. Dit geldt met
name voor de vrije beroepen als arts,
architect, notaris, accountant,
advocaat, winkelier, enz.
APanden in de ondernemingssfeer
Uit de jurisprudentie met betrekking
tot restauratiekosten van
bedrijfspanden blijkt, dat de kosten,
ook al hebben deze betrekking op
achterstallig onderhoud, niet
rechtstreeks ten laste van de
resultatenrekening kunnen worden
gebracht. De restauratiekosten maken
in dit geval een onderdeel uit van de
aankoopsom.
Op de totale aankoopsom, met
inbegrip van de restauratiekosten, is
een normale afschrijving mogelijk
van doorgaans 2% per jaar. Voor
panden in Amsterdam gelegen is
momenteel geen vervroegde
afschrijving toegestaan.
Investeringsaftrek (momenteel
2 x 5%) is mogelijk op een
bedrijfspand, met uitzondering van
het tot bewoning dienende gedeelte.
Indien het pand in de toekomst
verkocht wordt, vormt het positieve
dan wel negatieve verschil tussen
opbrengst en boekwaarde een
onderdeel van de bedrijfs- of
beroepswinst.
B) Panden in de privésfeer
Indien een pand als 'bewoonbaar'
wordt aangekocht, zijn de kosten van
achterstallig onderhoud aftrekbaar in
het jaar, waarin deze kosten zijn
betaald. Onder kosten van achterstallig
onderhoud wordt o.a. begrepen het
herstel van een verzakte gevel, een
nieuwe fundering, een nieuw dak
in plaats van een in slechte staat
verkerende dakbedekking, het
schilderwerk, het in orde maken van
een verwaarloosde tuin. Het
aanbrengen van moderne
keukenelementen in een verwaarloosde
keuken zal vaak ten dele als
verbetering moeten worden
aangemerkt en komt uit dien hoofde
niet geheel voor aftrek in aanmerking,
evenals het aanbrengen van centrale
verwarming.
Uiteraard moet men op de aftrekbare
onderhoudskosten de in enig jaar
ontvangen subsidies in mindering
brengen.
Indien echter het pand 'onbewoonbaar'
is en in fiskale zin niet meer als 'bron
van inkomen' kan fungeren, betekent
de restauratie een vernieuwing ten
aanzien van het geheel. Aftrek is in dit
geval moeilijk verkrijgbaar.
Indien het pand in de toekomst
verkocht wordt, vormt het positieve
dan wel negatieve verschil tussen
opbrengst en de aankoopsom geen
onderdeel van het belastbaar inkomen.
In het overzicht wordt duidelijk
aangetoond, dat aftrek voor
onderhoudskosten een belangrijke
besparing kan opleveren: n.l. 22%
tot 65% van de onderhoudskosten,
afhankelijk van het bruto inkomen.
De duur van de restauratie ligt in het
algemeen tussen één en drie jaar,
waaronder ook de periode van
voorbereiding. Zoveel te langer de
restauratietermijn, des te meer jaren
komen voor belastingaftrek in
aanmerking.
Voorbeeld verloop van aankoop en
restauratie
Aankoop huis
Restauratie
kosten totaal
waarvan als
verbetering is
aan te merken
Te verwachten
subsidie ca. 40%
Dit bedrag, dat als
onderhoudskosten
is aan te merken,
levert bij een
inkomen van
50.000 een
belastingbesparing
op van
Totale investering
per saldo
40.000
100.000
-15.000 15.000
85.000
-35.000
50.000
26.000 24.000
79.000
Bij deze berekening is er van
uitgegaan, dat de gemaakte kosten
van onderhoud over twee jaren
gelijkmatig zijn uitgestreken.
Nog opgemerkt wordt, dat herbouw
van een teniet gegaan pand moeilijk
als onderhoudskosten is aan te
merken,evenmin als het optrekken van
een nieuw huis op enkele fundamenten
en muurresten. De 'bron' moet nog in
tact zijn. Bovenstaande gedragslijn
geldt uitsluitend voor huizen
behorende tot het privé-vermogen.
Voor panden behorende tot een
bedrijfs- of beroepsvermogen gelden
voor kosten van achterstallig
onderhoud geheel andere regels.
