112
minus 28.000,(80% van de
subsidies ad 35.000,dat wil
zeggen een bedrag van circa
90.000,—. Als de subsidies wat
vertraagd zijn zelfs meer.
Het is mogelijk.bij sommige banken
een bouwkredietovereenkomst te
sluiten. De bank verleent daarbij
voorschotten op de hypotheek en de
subsidies, die met het vorderen van
het werk oplopen tot circa 80% Met
deze voorschotten kunnen de
tussentijdse rekeningen van de
aannemer worden voldaan. De bank
vraagt als zekerheid een zogenaamde
krediethypotheek op het
restauratie-object. Aangenomen, dat
de kredietnemer een redelijk
kredietwaardig beeld van zichzelf kan
verschaffen en de plannen goed in
elkaar zitten (ook financieel), is het
mogelijk een krediettoezegging van
circa 80% van (normale) hypotheek
en toegezegde subsidies te krijgen. De
bank betaalt dan de termijnen aan de
aannemer en ontvangt de daarmee
corresponderende subsidiebijdragén.
De kosten zijn globaal gesproken: een
rente die circa 1 a 2% boven de
gewone hypotheekrente ligt, alsmede
de notariskosten (voor een
8ÓÓ a 900 gulden).
Het sluiten van een
krediethypotheek van 100.000,
bouwkredietovereenkomst is zeer aan
te bevelen. De financiële zorgen,
worden in ieder geval niet vergroot
door met name vertragingen in de
subsidie-uitkering. In bovengenoemd
geval zal ten tijde van de eerstë
oplevering uit deze bron circa
84.000,beschikbaar zijn gekomen
(80% van 35.000,— 70.000,—
Tezamen met de eigen middelen ad
12.000,— derhalve 96.000,—.
Blijft te betalen: 34.000,
Bovendien staat er nu nog aan
rekeningen open, die binnen enkele
maanden betaald moeten word'eh:
stelposten 7.000,
5% van 80.000,circa 4.000,
restant architect 1.300,
restant bouwkredietkosten 1.000,
Tezamen is dit 47.300,
Daartegenover staat echter in de
eerste plaats, dat de hypothecaire
lening van 70.000,gesloten kan
worden; 80% wordt gebruikt voor
aflossing van het voorschot; 20%
komt in handen van de restaurateur,
dat wil zeggen 14.000,
Het is verder redelijk aan te nemen
dat inmiddels belastingen bespaard
zijn ad 26.000,mits de kosten bij
de 'voorlopige aangifte' zijn
opgegeven. Bovendien wordt als
restant subsidie 7.000,
ontvangen, hetgeen tezamen weer
47.000,maakt. Daar deze
uitgaven en inkomsten niet op elkaar
aansluiten, kan de tijdelijke
kredietbehoefte wel eens wat
problemen oproepen voor de
restaurateur.
Oplossingen:
a) een top op de hypotheek gedurende
1 a 2 jaar, na gereedkomen aan te
vragen;
b) een bankkrediet voor de bewoner,
die dan als blijk van
kredietwaardigheid een zeer fraai
pand kan aanbieden;
c) enig uitstel van betaling aan de
aannemer, en andere crediteuren;
d) enig uitstel van de nieuwe
aanschaffingen (meubilair enz.), waar
de bewoner van het monument
waarschijnlijk ook wel een potje voor
heeft gevormd;
e) een geheel andere oplossing: men
verhuurt (een deei van) het
gerestaureerde huis op bijvoorbeeld
10-jarig huurcontract en vraagt
wat in de grote steden zeker haalbaar
is - een vooruitbetaling van de huur
(ook wel bijdrage in restauratiekosten
genoemd) van circa 2.000,per
vertrek.
In de praktijk komt U er altijd wel uit!
De financiën na de restauratie
Uiteraard moet de monumentbewoner
na de restauratie in staat zijn de
blijvende lasten te dragen. Het is
daarom verstandig deze vóór de
restauratie op een rijtje te zetten:
1) hypotheekrente (is fiscaal aftrekbaar
en neemt jaarlijks af i.v.m. de aflossing)
2) aflossing hypotheek (2 a 3% per
jaar; bij een tophypotheek 1 meer)
3) kosten van verzekering (1 pro mille
per jaar; is fiscaal aftrekbaar)
4) kosten van verwarming
5) kosten van onderhoud (eerste jaren
laag, is fiscaal aftrekbaar)
6) eventuele erfpacht, en andere
grondlasten (is fiscaal aftrekbaar)
(ook hier adviseert 'Levend
Monument')
Slotnotities
1) Heeft men wat effecten of andere
bezittingen, dan loont het om op
onderpand daarvan tijdelijk krediet op
te nemen, omdat dit de goedkoopste
vorm van lenen is.
2) De fiscus is niet bereid om bij het
vaststellen van de maandelijks
verschuldigde loonbelasting al
rekening te houden met aftrekbare
restauratiekosten. De restaurateur
verleent in dit geval noodgedwongen
een renteloos voorschot aan de fiscus.
De bank, die een tijdelijk krediet
geeft, houdt bij het beoordelen van de
financiële positie van haar cliënt wél
rekening met de te verwachten
restitutie.
3) Provinciale Staten verlenen ook
subsidies. In sommige provincies
(bijvoorbeeld Noord-Holland) is de
toekenning hiervan zozeer in het
duister gehuld, dat het verstandig is
er bij de begroting geen rekening
mede te houden. In andere provincies
liggen de zaken gunstiger. Deze
subsidies worden dan normaal in de
bovenstaande begroting verwerkt. De
Provinciale subsidies worden
gewoonlijk pas achteraf, wanneer het
pand is opgeleverd, uitbetaald.
