3
de financiering
40.000,-
70.000,—
110
Begroting
De restauratie van een pand is
meestal een zaak van passen en meten;
de kosten moeten goed worden
begroot, evenals de middelen
(subsidies, leningen, eigen middelen)
om deze te dekken, terwijl de
financiering zó opgezet moet worden,
dat het geld er is, als de rekeningen
betaald dienen te worden.
Een (niet te gedetailleerde)
restauratiebegroting ziet er als volgt
uit (als voorbeeld is genomen een
eengezins grachtenhuis in Amsterdam,
dat omstreeks 1968 in- en uitwendig
gerestaureerd moet worden):
Model-Begroting voor aankoop en restauratie van een grachtenhuis
aankoop pand
totale restauratiekosten
(inclusief 13.000,
architectenhonorarium
en bureaukosten)
bouwkrediet-kosten
100.000,—
3.000,—
subsidies (40% van
subsidiabele
restauratiekosten
ad 87.000,—)
(zie Hoofdstuk 4)
belastingbesparing
(zie Hoofdstuk 5)
normale hypothecaire
lening (50% van
140.000,—)
Tenslotte geïnvesteerde
eigen middelen
143.000,-
35.000,—
26.000,—
12.000,—
143.000,—
Een beginkapitaal of borgstelling van
een kleine halve ton is bij aanvang
evenwel nodig.
Toelichting bij de begroting
De aankoopprijs van een pand zal
uiteraard variëren met o.m. de plaats
en de onderhandelingsbekwaamheid
van koper en makelaar. In de regel
kan een makelaar wel een redelijk
betrouwbare schatting geven aan de
aspirantkoper, die weet wat hij zoekt,
De totale restauratiekosten verschillen
van geval tot geval. Wanneer er géén
nieuwe fundering aangebracht behoeft
te worden, dan liggen deze kosten
lager dan wanneer dit wel moet (de
aankoopprijs zal dan omgekeerd
natuurlijk hoger liggen). Een
restauratie-architect kan meestal
zonder veel moeite wel een globale
schatting geven van de
restauratiekosten van een pand.
Subsidiabel is in het algemeen het
herstel van de romp van het gebouw
(fundering, muren, balklagen, gevel,
dak). De totale subsidiepercentages
(Rijk, Gemeente en Provinciate
Staten) zullen van plaats tot plaats
verschillen, maar meestal wel 40% of
meer bedragen. De Dienst
Monumentenzorg of de
restauratie-architect kan er meer over
zeggen.
Belastingaftrek
Voorzover de restauratie achterstallig
onderhoud betreft (en het pand nog
bewoonbaar was voordat de
restauratie begon), mag het daaraan
ten koste gelegde in principe
afgetrokken worden van het belastbare
inkomen. De subsidies daarentegen
worden bij het inkomen geteld.
.Bij wijze van vuistregel: per saldo zal
de restauratie in de praktijk leiden tot
een vermindering van het belastbare
inkomen met circa 25 a 50% van de
totale restauratiekosten. Deze aftrek
heeft het meeste effect als de top van
het belastbaar inkomen erdoor omlaag
gebracht wordt. (Let er daarom op,
dat de betaling van de rekeningen en
de ontvangst van de subsidies van jaar
tot jaar gelijk op lopen, wat in praktijk
heel goed mogelijk is, maar wel
aandacht verdient!) Behalve dat hangt
het natuurlijk vooral vgn de hoogte
van het inkomen en de burgerlijke
staat af hoeveel zoden deze aftrekpost
aan de dijk zet.
Hypotheek
Bij de begroting doet men er goed aan
uit te gaan van een normale
hypothecaire lening, en wel om
2 redenen: een eventuele tophypotheek
(van bijvoorbeeld 10% van de
aankoop- en restauratiekosten) is duur
en kan daarom beter als reserve voor
tegenvallers dienen; verder moet bij de
hieronder genoemde bouwfinanciering
in het algemeen de begroting sluitend
zijn zonder top wil de financierende
bank bereid zijn voorschotten te geven.
Een vuistregel: een normale
hypothecaire lening zal bij restauratie
maximaal 50% van (redelijke)
aankoop- en restauratiekosten groot
zijn.
De vraag waar men zo'n lening kan
vinden wordt door de makelaar
beantwoord. Het is niet onverstandig i
zelf ook eens bij banken enz. te
informeren, omdat de rentepercentages
bij de een nog wel eens een Vi%
lager liggen dan bij de ander.
Indien de restaurateur kostwinner is,
doet hij er goed aan tegelijk met de
hypothecaire lening een zuivere
risicoverzekering te sluiten (die alleen
zijn sterfterisico dekt). Stel dat de
kostwinner een hypotheek van
50.000,neemt, waarop hij jaarlijks
2000,aflost. Hij sluit dan een
verzekering waardoor bij zijn
overlijden binnen 25 jaar, zijn vrouw
een uitkering krijgt ter grootte van
het resterende hypotheekbedrag.
