33
Naar aanleiding van een vraag uit onze ledenkring welke de fiscale consequenties zijn van uitgaven
wegens restauratieheeft het bestuur een der medewerkers van een consultatiebureau voor belastingzaken
ie Amsterdam bereid gevonden hierover informaties te verschaffen. Gaarne plaatst de redactie deze
bijdrage in de overtuiging dat een beter inzicht in deze zo ingewikkelde materie bevorderlijk moet
zijn voor het behoud van waardevolle gebouwen.
In de privésfeer mag men een aantal aftrekposten ten
laste van zijn inkomen brengen, terwijl daartegenover
de huur, die men ontvangt, dan wel de huurwaarde
bij zelf bewoning bij dit inkomen wordt opgeteld. Deze
aftrekposten, officieel kosten van verwerving geheten,
zijn, waar het een onroerend goed betreft, te verdelen
in de volgende categorieën:
A. Erfpachtcanons en grondlasten zoals grondbelas
ting, straat-, riool- en wegbelasting, waterschapslasten
en andere dergelijke zakelijke belastingen.
B. Renten van schulden, aangegaan teneinde de in
komsten te verwerven. Hieronder verstaat men de
rente, die men moet betalen op hypothecaire geldle
ningen, die men heeft moeten sluiten om aankoop, ver
bouwingen e.d. te financieren. Ook de kosten van de
hypotheekakte en royementskosten vallen hieronder.
C. Uitgaven voor inning van huren, administratie
kosten e.d.
D. Afschrijvingen; deze bedragen in de privésfeer
voor woningen 15% van de huur, dan wel van de
huurwaarde; voor andere panden een klein percentage
van de kostprijs.
E. Kosten van 1) verzekering en 2) onderhoud.
Ad 1). Hieronder vallen uitsluitend kosten van ver
zekering van de opstal, dus niet verzekeringskosten
voor de inboedel. Zoals brandverzekering, storm
schadeverzekering en dergelijke.
Ad 2). Dit is de rubriek, die de meeste problemen
oplevert. Kosten van onderhoud, zijn kosten gemaakt
om de bron als zodanig te handhaven, dus om te voor
komen dat een bron van inkomen achteruitgaat. Dit is
de basis voor het criterium, of er sprake is van aftrek
bare onderhoudskosten: waren de gemaakte kosten ter
voorkoming van verval en achteruitgang in waarde
noodzakelijk (B. 4077) P
Zodra het echter kosten betreft, die gemaakt zijn voor
werkzaamheden, die aan een gebouw wezenlijke ver
anderingen aanbrengen, vergeleken met de toestand,
waarin het zich bij de stichting en na mogelijke latere
veranderingen bevond, zodat het naar aard, omvang
of inrichting een wijziging ondergaat, is er niet langer
sprake van kosten van onderhoud maar van verbete
ring. Aldus oordeelde ons Hoogste Rechtscollege in
B.N.B. 2) 1955/140. Waaraan in B.N.B. 1959/241 nog
het element van verhoging van de waarde werd toege
voegd. Een fraai voorbeeld van een verbetering vinden
wij in B. 7863, waar een nieuwe fundering werd ge
slagen, de gevels vernieuwd en de totale inrichting ge
wijzigd. Dat hier geen onderhoud meer werd geac
cepteerd is nogal redelijk, aangezien dit begint te
lijken op totale afbraak gevolgd door wederopbouw.
Dit arrest betekent overigens niet dat zodra er iets aan
de fundering of de gevels wordt gedaan, er geen sprake
meer is van onderhoud. Integendeel, waarbij ik b.v.
denk aan, ten gevolge van constant langskomend ver
keer, verzakkende grachtenhuizen, waar wat aan ge
daan moet worden. Dergelijke faceliftings zijn prac-
tisch onder onderhoud te rangschikken, want zij zijn
noodzakelijk wil men op een kwade dag niet slechts
een hoop stenen overhouden.
De aard van de kosten is beslissend, en deze wordt niet
veranderd doordat men een pand, dat in een slechte staat
van onderhoud verkeert aankoopt voor een lager bedrag
dan men zou hebben moeten betalen voor hetzelfde
pand, maar dan in een goede staat van onderhoud.
Dat het pand, als bron, dan enige jaren een negatief
saldo kan opleveren verandert niets aan de aard van de
kosten; zij blijven aftrekbaar en kunnen op deze wijze
een belangrijke belastingbesparing opleveren, aange
zien zij, nu de baten uit het pand niet opwegen tegen
de kosten op het overig inkomen in mindering worden
gebracht. Hier zal echter wel een wijs beleid geboden
zijn, wil de fiscus op een gegeven moment het langer
bron zijn, vanwege de constant negatieve inkomsten,
niet gaan betwisten. Een enkel voorbeeld uit de juris
prudentie: Iemand kocht een huis met een uitermate
slecht dak (dus voor een redelijk lage koopsom). Hij
liet dit dak vernieuwen en wilde de kosten als onder
houd afgetrokken zien. De inspecteur weigerde deze
aftrek. Belanghebbende verwierf hem toch (hoewel zijn
huis er veel meer door waard was geworden), onder
overweging dat gelet moest worden enerzijds op de
aard van het uitgevoerde werk, anderzijds op de toe
stand zoals deze bestond na de stichting en latere ver
anderingen, maar stellig niet op de staat van onderhoud
ten tijde van de verkrijging door de tegenwoordige
eigenaar.
Een zelfde soort redenering gaat op in verband met de
tuin. Ook hier zijn weer aftrekbaar de uitgaven, voor
zover zij gedaan zijn om de tuin te behoeden voor
verval en achteruitgang (uitgaven voor bloembollen
en andere eenjarige planten vallen hier dus niet onder)
Dus kosten, die men ook zou moeten maken bij leeg
staan om een daling in de huurwaarde te voorkomen
(b.v. B. 6051, B. 6840, B.N.B. 1955/389 en B.N.B.
1956/309). Dat leegstaan echter is een verschijnsel
dat tegenwoordig niet zo veel meer voorkomt en dan is
de onderhoudsstaat van de tuin zeker geen primair
